中文客户

1 填写一份买家问卷

这可以帮助我了解客户的需求，经济条件和预算， 时间的要求等等。可以帮助我给客户提供量身定做的建议。

2 贷款预批

客户如果用贷款买房，最先要联系一个可靠有经验的贷款经济或银行，他们会结合您的收入，资产，信用，和是否在美国付税等信息帮您推荐适合的贷款项目，确认总共的预算和每月预算。这个前期的准备步骤会确保您之后看房不会浪费时间，在议价时也会更主动。

3看房

这个过程可以几天时间，或者几个月，找到客户梦想的家要看运气，看房的过程中买家也会遇到一些新的问题，列一张自己梦想房产的所有条件，但也会重新考虑优先的要求。专业的经纪人会有最新的房源信息，像Off Market Listings（不在市场上的房源），尤其是高端房地产，这也是Oliver比较擅长的。  

4出价－谈判

终于找到了中意的房子，Oliver会根据之前楼里的销售数据和市场上相似房源的比较，确定一个合理的目标价格，制定一个谈判的策略。谈判中重要的点不仅包括价格，还有过户的费用， 现金还是贷款，贷款的条件和日期，过户交房的日期等等，代表买家客户的专业程度也很重要，卖家和卖家的经纪人都会挑选一个可靠的买家和买家经济人来合作，双方要有信心能最后把事情办成。

5验房

价格接受后和签合同之前，如果买的是house，买家一般会请有执照的房检师来检查房子。如果买的是coop或condo的公寓，一般会省过这个环节，除非有什么漏水的痕迹等需要调查。但如果楼小而且单元数比较少，还是建议房检， 验房师不光会看一下公寓内的状况，也会检查一下公共的空间。验房后没有问题，买得很放心。如果有问题，可酌情再与卖家协商，提出修缮或减价要求.

6签约

双方把价格和其他条件基本谈妥后，由双方的律师代表下，商谈合同条款。买方的律师会对卖方律师发来的合同进行审阅，根据买方的情况进行更改，删减或添加。比如合同是否取决于贷款的条款等等。双方律师交流直至买卖双方对合同文本各项条款无异议后，双方才签署合同。签约后，买方一般支付房屋总价10%的房款作为定金。这笔钱通常会送至卖方律师的保管账户（escrow account）内。如果买家无正当理由（产权有问题、贷款没批等）单方退出合同，将会失去这笔定金。

7 贷款的申请和办理确定放贷信

如果贷款买房，这是最关键的一步。买家可以找银行，也可以找贷款公司。如果你信任预审贷款那家公司或银行，可以向它正式申请但也可以换公司。Oliver会根据客户的情况推荐可靠有经验的适合的贷款机构，之后会请估价师给房屋估价（Appraisal），贷款批准后买主还要锁定利率。如果是现金买房，可以省略此步骤。

8 大楼购买申请资料

购买Condo或者Coop公寓时，需向大楼管理会（Board）提出购买申请（board package）。每个大楼都有不同要求，所提交的资料包括买家的收入资产证明表（Financial Statement）、税单、工作证明、私人推荐信等等。Condo大楼委员会有优先购买的权利，即管理会可以拒绝买家的申请，但是一般情况下会给予批准，而且Condo管理会一般不会要求面试。Co-op无论从材料要求、审批过程及面试都严多了。Co-op可以拒绝买家申请，并且无需提供解释。面试一般30分钟到1小时。正如工作或生意上的正式会面一样，买家要认真对待，留个好印象。

9过户

大楼批准后，银行的Commitment Letter拿到后，双方的律师会协调买家， 和卖家，银行律师，大楼过户经理等各方预约过户时间和地点。过户时必须要本人到现场。过户前1天买家有机会做最后的验房，以确保上次看房之后没有变化或损坏。买家律师会给协助买家准备支票，身份证件等文件。过户的同时就可以收钥匙。